南京证券：万科A 暴利之后新的盈利模式

事件

    2008年3月24日，万科在上海金茂大厦举办了2007年业绩推介会，我们应邀参加了此次推介会，并了解了王石先生对房地产行业的一些最新看法。为此，我们将对万科做简要点评。

点评

    07年公司净利润实现110.8%的高增长。2007年公司实现营业收入355.3亿元，同比增长98.3%，净利润48.4亿元，同比增长110.8%，折合成每股收益为0.73元，同比增长87.18%。

    区域集中，专注小型化，提高精装修房比例。万科项目区域分布集中，85%的楼盘分布在珠三角、长三角和环渤海湾三大区域。顺应市场和政策需求，万科专注于小型化套房，未来万科小户型套房的占比将控制在90%以上。另外，万科将提高精装修房的比例，07年精装修房的比例为53.4%，08年将达到80%，09年达到100%。

    探索新的融资渠道与合作方式。资金仍是公司的一大问题，在时机成熟时万科将考虑再次股权融资。由于政策限制，目前房地产公司利用外资的局限较大，公司管理层考虑将通过加强合作方式来获取新的融资渠道。

    暴利消失之后，万科将通过产业化获取新的盈利模式。万科07年在上海首推住宅产业化，计划5年内完成所有项目的产业化，届时规模效应将使万科坐拥行业老大的优势。09年万科住宅产业化将逐渐产生效益，预计产业化将为万科带来新的盈利模式。

    盈利预测。预计公司08-09年的增长率能达到55%和45%，营业收入分别为551亿元和798.5亿元，净利润分别为81亿元和118亿元，按现有总股本折合08-09年EPS分别为1.18和1.72元。给予09年20-25倍的PE，12个月目标价为34.4-43元。