中银国际：金地集团 评级上调至优于大市

    评级上调至优于大市。由于房地产板块的估值大幅下滑，基于19倍09 年市盈率，我们的目标价由64.7 人民币下调至56 人民币。由于当前股价与目标价之间有27%的上升空间，我们将评级由同步大市上调至优于大市。

    管理层激励计划。金地集团董事会通过了对管理层实施股权激励计划的决议。此次激励计划拟向高级和中级管理层以及业务骨干发行总计4,195 万份股票期权，行权价为42 人民币，比公布激励计划前一个交易日41.53 人民币的收盘价高1.13%。基于目前8.39亿股的发行总股本，此次激励计划造成的摊薄效应最高将达到5%。期权将在股东大会通过决议30 日之内发行。第一年为锁定期，激励对象可以在第二至第六年内，在满足所有必要条件后解锁行权。行权的条件之一是07－12 年公司的净利润年均复合增长率不得低于25%。另一个条件是加权平均净资产收益不得低于10%。此次激励计划将使管理层和股东利益一致化，并鼓舞管理层为维持公司稳健的盈利增长做出贡献。

    与瑞银合作。公司同时宣布将和瑞银在境外成立房地产投资合伙企业。该合伙企业将在一期集资2 亿－3 亿美元，主要用于投资国内的开发项目，并将优先投资于金地集团开发的新住宅合作项目。这是公司对拓展新筹资方式的一次尝试，但是，考虑到外资在国内房地长市场中面临的种种限制，我们担心此次的合作在开拓国内房地产投资方面可能遇到一些阻碍。

    上调盈利预测。公司公布的盈利指导显示，07 年公司净利润将同比增长100－120%至8.905亿－9.796亿人民币（每股收益为1.06-1.17人民币）。公司盈利将高于我们之前的预测和市场预测。我们对公司07 年的盈利预测上调18.5%，主要源于房地产的价格上涨拉动的毛利率大幅上升，我们同时分别上调公司08 和09 年的盈利预测7%和5%，主要源于土地储备的加快周转。