齐鲁证券：华发股份 珠海房地产龙头

２008年1月18日赴华发股份调研,调研情况如下：

1． 配股进展情况

    公司于去年9月提出10配3的配股方案，迄未实施，这与监管层有意放慢地产公司再融资速度有关。但近期保利发行公司债、金融街增发、天鸿宝业定向增发等地产公司再融资相继获批表明，地产公司再融资已出现明显松动。鉴于该配股方案对公司长远发展具有重要意义，公司正抓紧时间全力推进，这也是07年报提前公布的主要原因。随着年报的披露，预计配股方案将在较快时间内获批实施。而配股方案一旦实施，公司将获得30亿元的资金，现金流更加充沛，资产负债率大幅降低，核心竞争力将大大增强。

    该配股项目回报率很高。计划募集30亿元(配股价10元左右)资金用以投入华发世纪城二期、三期和四期项目。华发世纪城二期、三期和四期项目分别拟投入9亿元、4亿元和17亿元。 华发世纪城二期为纯住宅项目，项目占地面积107000平方米，总建筑面积259600平方米。于2007年第1季度初开工，预计2009年第1季度末竣工，开发期共27个月。项目将于2008年第1季度初开始销售，计划2008年第4季度末销售完毕，税后利润约为28960万元。 华发世纪城三期包括了住宅、特色商业街和大型超市。项目占地面积48291.70平方米，总建筑面积111227.42平方米。项目拟于2007年第四季度初开工，于2009年第三季度末竣工，开发期为两年。项目将于2008年第四季度初开始销售，计划2009年第二季度末销售完毕，税后利润约为11837万元。 华发世纪城四期项目占地面积158990.83平方米，总建筑面积489896.99平方米。项目拟于2008年第三季度初开工，于2010年第二季度末竣工，开发期为两年。项目将于2009年第二季度初开始销售，计划2010年第一季度末销售完毕，税后利润约为44656万元。

2． 销售情况

    07年公司改变以往分批推盘的销售策略，加快推盘速度，加快回笼资金，最典型的华发世纪城二期，07年11月10日开盘，推出858套，当天销售逾九成，销售额高达12亿元，11月17日加推508套，当天销售400多套，华发世纪城二期开盘一周内销售1200多套，销售额超过18亿元。

    由于华发品牌市场认同度很高，公司目前除了一些尾盘外，几乎处于无楼可卖状态。

    公司08年结算项目已经全部预售，基本锁定08年业绩。公司08年主要结算项目包括华发新城四期、华发世纪城一期、中山生态庄园一期、华发九州，目前已经全部售出。

3． 宏观调控对珠海楼市的影响

    日益严厉的宏观调控不可避免地对珠海楼市产生影响，去年11月以来珠海楼市也出现销售量下降的情况。但与全国其他城市相比，珠海楼市比较特殊，表现在：第一，珠海楼市以自住或改善性需求为主，投资性购房比例很低，均价6000多元，即使有泡沫也不大；第二，珠海毗邻澳门与香港，这是珠海最大的特殊性，来珠海置业者中港澳客占了30%——40%以上，因此珠海房价与香港尤其澳门房价具有某些可比性；另外，近年来澳门经济高速发展，澳门人均GDP已超过香港，对近在咫尺的珠海经济拉动很大；第三，珠海优美和宜居的城市环境赋予的独特城市价值；第四，随着广珠轻轨、广珠铁路的建设，珠海的交通条件发生了翻天覆地的变化，即从偏僻的交通末端一跃而为繁忙的交通大动脉，未来港珠澳大桥的建设和横琴岛的开发更将给珠海插上腾飞的翅膀。

4． 集团未来资产注入情况

    目前华发集团共有60万建筑平方米左右的地产项目，包括绿洋山庄二期、唐家地块、华发山庄等。未来有择机注入的可能。

5． 总体评价

    华发股份作为珠海房地产龙头，产品品质卓越，华发品牌誉满珠海，业绩优良，成长性好，受宏观调控影响小,属于典型的高成长的小而美公司。预计公司2007年(已公布)、2008年、2009年每股收益分别为1.20元、2.10元、3.30元。